洪水ハザードマップを見たら、自宅や購入予定地に色が付いていない。
それなら火災保険の水災補償は外してもよさそうに見えます。
しかし、「洪水ハザードマップが白い」という理由だけでは、水災補償を外す判断材料として十分ではありません。
確認したいのは、洪水だけではなく、内水氾濫、高潮、土砂災害です。
さらに周囲との高低差や過去の浸水実績まで確認し、それでも水害リスクが低いと判断できたところで初めて、水災補償を外した場合の保険料と自己負担リスクを比べます。
まず「何のハザードマップが白いのか」を確認する
一口に「ハザードマップが白い」といっても、何を表示している地図なのかで意味が違います。
洪水ハザードマップは、主に河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域と水深を示したものです。
しかし火災保険で水災として扱われる可能性がある災害は、河川の洪水だけではありません。
大雨を下水道などで排水しきれなくなる内水氾濫、高潮、豪雨による土砂崩れなどもあります。
そのため「洪水」の画面を一度確認して白かっただけで、
「水災リスクなし」
とは判断できません。
国土交通省・国土地理院のハザードマップポータルでは、洪水・内水、土砂災害、高潮などを切り替えて確認できます。
市区町村が公開する「わがまちハザードマップ」も併せて確認します。
国も「浸水想定区域外＝水害リスクなし」とはしていない
ハザードマップが白い土地について、国土交通省は明確な注意を示しています。
不動産取引で水害ハザードマップを説明する際も、「対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮する」としています。
つまり、行政も、
浸水想定区域外
＝
絶対に浸水しない場所
とは扱っていません。
ハザードマップは、一定の前提・想定に基づいて作られた災害リスク情報です。
白い部分を「安全区域」と読むのではなく、「この地図で表示している条件では着色されていない」と考えた方が適切です。
洪水が白なら次に「内水」を見る
河川から離れている土地で特に確認したいのが内水氾濫です。
内水氾濫は、大雨で下水道や排水施設の処理能力を超え、雨水を排出しきれなくなることなどによって発生します。
そのため、自宅近くに大きな川がなくても起こります。
例えば、
周囲より低い土地
谷のようなくぼ地
道路より敷地が低い住宅
アスファルトや建物が多い市街地
などでは、河川氾濫とは別に内水リスクを確認する必要があります。
自治体が内水ハザードマップや雨水出水浸水想定区域図を公開している場合は、それを確認します。
国土交通省のハザードマップポータルだけでなく、市区町村の防災・下水道部門が公開する地図も確認するのがポイントです。
内水ハザードマップが見つからない＝内水リスクなしではない
ここも注意したいところです。
自治体によって、内水浸水想定区域図や内水ハザードマップの整備・公表状況は異なります。
国土交通省も、雨水出水浸水想定区域図の作成・公表状況を継続的に取りまとめています。
つまり、
「自治体サイトで内水マップが見つからなかった」
ことと、
「その土地に内水リスクがない」
ことは同じではありません。
地図がない場合は、自治体が公開している過去の浸水実績図、道路冠水実績、防災情報なども確認します。
土地購入前なら、不動産会社へ過去の浸水について聞くだけでなく、自治体にも確認しておくと判断材料を増やせます。
山や崖があれば洪水が白でも土砂災害を確認する
火災保険の水災補償では、豪雨等による土砂崩れが補償対象になる商品があります。
そのため、洪水リスクが低い高台でも水災補償が不要とは限りません。
むしろ高台や山沿いでは、
急傾斜地
崖
谷
小さな沢
などがないか確認します。
国土交通省は2026年にも、土砂災害警戒区域等ではない場所でも土砂災害が発生する場合があり、付近に崖地や小さな沢などがあれば注意するよう案内しています。
つまり、
洪水ハザードマップが白
土砂災害警戒区域も外れている
という2条件だけでも、「絶対に土砂災害なし」とまでは言えません。
土地の背後や周辺の地形も見ます。
海や河口に近ければ高潮を別に確認する
海沿いや河口付近では高潮も確認します。
洪水は河川氾濫、高潮は台風などによって海面が上昇することによる浸水で、別の災害です。
そのため洪水ハザードマップが白でも、高潮ハザードマップでは色が付く土地があります。
火災保険では高潮による損害も水災補償の対象になる商品があります。
沿岸部で水災補償を外すなら、洪水・内水だけではなく高潮も確認してから判断します。
すべて白でも周囲との高低差を見る
洪水、内水、高潮、土砂災害の地図を確認し、いずれも大きなリスクが見つからなかった。
ここまで来れば、水災補償を外す検討にはかなり近づきます。
それでも土地を見るなら、最後に現地の高低差を確認します。
例えば、
前面道路から敷地へ下り坂になっている
隣の土地より一段低い
道路の低い地点に住宅がある
土地の裏側から雨水が集まってくる
といった条件は、広域的なハザードマップだけでは分かりにくい場合があります。
国土地理院の地形情報や現地確認、自治体の過去の道路冠水情報も参考になります。
特に土地購入前なら、雨の日に現地を見ることも判断材料になります。
「白＋過去に浸水なし」まで確認する
次に調べたいのが過去の浸水です。
自治体によっては、
浸水実績図
道路冠水箇所
過去の水害記録
浸水履歴
などを公開しています。
ハザードマップは将来の想定です。
一方、浸水実績は「実際にそこで起きたこと」です。
両方を見ることで、
想定上も低リスク
過去にも大きな被害が確認できない
という状態まで確認できます。
逆にハザードマップが白でも、過去にその道路だけ何度も冠水しているのであれば、水災補償を外す判断は一度止めた方がよいでしょう。
水災等地も補助材料にはなる
もう一つ確認できるのが、損害保険料率算出機構の「水災等地」です。
住宅向け火災保険の参考純率では、市区町村ごとの水災リスクを1〜5等地に分けています。
ここで重要なのは、水災等地が洪水だけを評価していないことです。
外水氾濫に加えて、内水氾濫や土砂災害なども含めて評価しているため、洪水ハザードマップが白でも、水災等地では必ずしも最も低い区分にならない場合があります。
ただし、水災等地は原則として市区町村という広い単位です。
購入予定地そのものの安全性を判定する情報ではありません。
ハザードマップが白い土地で、「地域全体としても水災リスクが低いのか」を確認する補助材料として使います。
土地のリスクが低くても保険の支払条件は別に確認する
水災補償を付けるか考えるときには、もう一つ別の問題があります。
水害が起きる可能性と、実際に保険金が支払われる条件は同じではありません。
例えば現在販売されている火災保険には、水災について、
建物・家財に再調達価額の30％以上の損害が発生した場合
または、
床上浸水や地盤面より45cmを超える浸水で損害が発生した場合
などを支払条件とする商品があります。
したがって、
「10cm程度の道路冠水が心配だから、水災補償を付ければ何でも補償される」
とは限りません。
逆に土砂崩れで建物に大きな損害が発生すれば、床上浸水していなくても損害割合によって水災補償の対象になる場合があります。
最終判断では、契約予定商品の約款・重要事項説明書で支払条件を確認します。
「白い土地でも水災補償が必要か」は3段階で判断する
ハザードマップが白い土地について、水災補償を判断するなら3段階に分けると整理できます。
第一段階は、「洪水だけ白い」状態です。
この段階ではまだ水災補償を外す判断には進みません。
内水、高潮、土砂災害を確認します。
第二段階は、「複数のハザードマップでも大きなリスクが見つからない」状態です。
ここまで来たら、地形、道路との高低差、過去の浸水実績を確認します。
第三段階は、それらも確認して水害リスクが低いと判断できた状態です。
ここで初めて、
水災補償ありの保険料
水災補償なしの保険料
を同じ条件で見積もります。
その差額と、もし想定外の水災が起きた場合に自分で負担する建物・家財の損失を比較します。
「白だから外す」ではなく「確認しても何が残るか」で決める
ハザードマップが白い土地なら、水災補償を外せる可能性はあります。
実際に保険会社でも、ハザードマップや内水リスク、河川・崖などを確認し、リスクが低い場合に水災補償を外す契約例を示しています。
ただし判断の入口は、「地図が白い」ことではありません。
洪水
↓
内水
↓
高潮
↓
土砂災害
↓
周囲との高低差
↓
過去の浸水実績
まで確認する。
それでもリスクが低く、想定外の損害が起きた場合にも自己資金で負担できるなら、水災補償を外す比較へ進めます。
反対に、洪水マップが白くても、内水や土砂災害など一つでも無視できないリスクが残るなら、「白」という理由だけで外さない方がよいでしょう。
水災補償が必要かどうかを決めるのは、地図の色ではありません。
複数の情報を確認したあとに、まだ何の水害リスクが残っているかです。