賃貸の1階だからという理由だけで、借りてはいけないとは言えません。
ただし、水害リスクがある地域では、同じ建物でも1階と2階以上では被害の受け方が大きく変わります。
契約前に見るべきなのは「川が近いか」だけではありません。
洪水・内水・高潮などのハザードマップで想定浸水深を確認し、実際の1階床や玄関が道路・地面からどのくらい高いか、過去に周辺で浸水していないか、避難できる場所があるかまで確認します。
特に想定浸水深が1階の床より高くなる可能性がある物件では、家財を1階に置いて生活すること自体がリスクになります。
家賃の安さや1階の便利さと引き換えに、どの程度の水害リスクを受け入れることになるのかを契約前に判断します。
最初に住所をハザードマップへ入れる
物件を見つけたら、内見より前でも住所が分かれば水害リスクを確認できます。
国土地理院のハザードマップポータルサイトでは、住所から洪水、内水、高潮、津波などの災害リスクを確認できます。
特に1階物件では、少なくとも次を見ます。
- 洪水浸水想定区域
- 内水浸水想定区域
- 高潮浸水想定区域
- 津波浸水想定
- 浸水継続時間
- 家屋倒壊等氾濫想定区域
- 避難場所
地域によって公開されている情報は異なります。
「川から離れているから洪水は大丈夫」と考えても、短時間の大雨で下水道や排水能力を超えて水がたまる内水氾濫のリスクがある場所もあります。
海の近くなら高潮や津波も別に確認します。
一つの地図だけを見て終わらせないことが重要です。
重要事項説明まで待たずに自分で確認する
賃貸住宅を仲介する宅地建物取引業者には、水防法に基づく水害ハザードマップが作成されている場合、契約前の重要事項説明で物件のおおむねの位置を示すことが求められています。
対象になるのは洪水だけではなく、雨水出水（内水）と高潮も含まれます。
しかし、重要事項説明は物件を申し込み、契約直前になってから行われることもあります。
その段階で初めて「この場所は浸水想定区域です」と知るより、物件候補の段階で自分で確認した方が比較しやすくなります。
また、ハザードマップで色が付いていないことは「絶対に浸水しない」という意味でもありません。
国土交通省も、浸水想定区域に該当しないことだけをもって水害リスクがないと誤認させないよう求めています。
1階なら「何色か」より想定浸水深を見る
ハザードマップを開いたら、色が付いているかだけではなく想定浸水深を確認します。
水害ハザードマップでは、標準的な区分として、
| 想定浸水深 | 1階を検討するときの見方 |
|---|---|
| 0.5m未満 | 玄関や床の高さ次第で1階への浸水を確認 |
| 0.5m～3m未満 | 1階の居住部分が浸水する可能性を強く意識 |
| 3m～5m未満 | 2階床下付近まで達する規模を想定 |
| 5m以上 | 建物上階まで影響する規模を想定 |
という考え方が使われています。
0.5mという境界は、一般的な家屋の1階床高を意識した区分です。
ただし、これは「0.5m未満なら1階は安全」という意味ではありません。
ハザードマップの浸水深は1階の床から測る数字ではない
1階物件を選ぶときに特に注意したい点です。
ハザードマップに表示される浸水深は、原則としてその地点の地面の高さからどの程度水がたまるかを示します。
室内の床から測った高さではありません。
例えば想定浸水深が0.5mでも、
道路
↓
敷地
↓
建物入口
↓
1階床
に段差がある物件と、道路と玄関がほぼ同じ高さの物件では影響が違います。
同じ「1階」でも、実際には、
- 道路より建物が高い
- 数段の階段を上がって玄関へ入る
- 1階床が地盤から高く設けられている
物件もあります。
反対に、
- 半地下になっている
- 道路から下がって玄関へ入る
- 敷地周囲より低い
- 地下駐車場へ水が流れ込みやすい
といった物件では、同じ浸水想定でも影響を受けやすくなります。
したがって、ハザードマップの数字と実際の建物の高さをセットで見ます。
内見では道路から玄関までの高さを見る
1階の内見では、室内だけを見て帰らないことが重要です。
建物の外に出て、道路から玄関までの高さを確認します。
道路から建物へ向かって下り坂になっていないか。
敷地の入口より1階が低くなっていないか。
玄関前に階段や段差があるか。
駐車場や駐輪場から建物へ水が流れ込みそうな形になっていないか。
こうした高低差は物件写真だけでは分からないことがあります。
マンションやアパート自体が少し高く造られていれば、住所上は同じ浸水想定区域でも1階床まで水が届く可能性は変わります。
逆に、ハザードマップの浸水深が小さく見えても、半地下タイプの1階なら慎重に判断します。
1階の室内だけでなく共用設備も確認する
自分の部屋が浸水しなければ生活を続けられるとは限りません。
集合住宅では、
- 受変電設備
- 分電設備
- 給水ポンプ
- エレベーター設備
- 機械式駐車場
- インターネット設備
- ゴミ置き場
- 駐車場・駐輪場
などが低い場所に設置されている場合があります。
水害でこれらが使えなくなれば、部屋自体が浸水していなくても停電・断水などで生活できなくなることがあります。
特に地下駐車場や地下機械室がある建物では、どこから水が入る構造になっているかを見ておきます。
1階を借りる判断は、室内の床高さだけでは終わりません。
過去に水が来た場所かも調べる
ハザードマップは将来想定される災害リスクを見る資料です。
それとは別に、過去の水害も確認します。
不動産会社や管理会社には、
「この建物や1階の部屋で過去に床上・床下浸水したことはありますか」
「駐車場や共用部分まで水が来たことはありますか」
と具体的に聞きます。
「水害は大丈夫ですか」とだけ聞くより、過去の事実を尋ねた方が答えを得やすくなります。
ただし、不動産会社や現在の管理会社が、古い被害まで把握しているとは限りません。
2026年には国土交通省の不動産情報ライブラリにも、水害・土砂災害・地震災害の「災害履歴」が追加されています。
地域や調査時期など収録範囲に限りがあるため、表示されないことだけで被災歴なしとは判断できませんが、確認材料の一つにできます。
自治体が過去の浸水実績図などを公開している地域では、それも確認します。
近くの川だけを見ると内水氾濫を見落とす
水害リスクというと、川があふれる洪水を想像しやすいものです。
しかし都市部では、短時間に激しい雨が降り、下水道や側溝で処理しきれなくなった雨水が道路や宅地にたまることがあります。
これが内水氾濫です。
そのため、
「川から2km離れている」
「河川敷が見えない」
といった理由だけでは1階の安全性を判断できません。
川から離れた低地や道路より低い場所でも、内水による浸水が起こる可能性があります。
物件探しでは洪水ハザードマップと内水ハザードマップを別に確認します。
0.5m未満なら1階でも大丈夫とは限らない
想定浸水深が0.5m未満なら、0.5～3mの区域よりリスクは小さく見えます。
それでも1階を借りるなら、実際の床高さを確認します。
例えば、
想定浸水深0.3m
＋
玄関が道路とほぼ同じ高さ
という物件なら、玄関から水が入る可能性を考える必要があります。
反対に、
想定浸水深0.3m
＋
敷地や1階床が周囲より十分高い
という物件なら条件は変わります。
ハザードマップ上の数字だけで「借りる・借りない」を機械的に決めず、実物の高低差まで確認します。
0.5m～3mの区域で1階を借りるなら被害を受ける前提も考える
想定浸水深0.5m～3m未満は、1階物件では慎重に考えたい範囲です。
想定どおりの水害が発生すれば、1階の床より高い位置まで水が達する可能性があります。
冷蔵庫、洗濯機、ベッド、家具、パソコンなど、1階に置いている家財も被害を受ける可能性があります。
また、水が引いた後も、
- 泥の除去
- 床や壁の乾燥
- 消毒
- 家財の処分
- 電気設備の確認
などが必要になることがあります。
賃貸なら建物そのものを修理するのは主に所有者側ですが、自分の家財や一時的な生活場所まで自動的に補償されるとは限りません。
「避難すれば命は守れる」だけでなく、「その後その部屋で生活を続けられるか」まで考えて選びます。
3m以上が想定される1階は他の物件とも比較する
国土交通省の水害ハザードマップでは、3mは一般的な家屋の2階床下付近を意識した区分です。
想定浸水深3m以上の場所では、1階だけでなく建物の上階まで水害の影響を受ける可能性があります。
家賃や立地に強い理由がなければ、同じ地域でも、
- 2階以上
- より高い場所
- 浸水想定の小さい場所
にある物件と比較する価値があります。
ただし、2階なら無条件に安全になるわけでもありません。
浸水継続時間が長い地域や、建物自体が孤立する場所では、部屋まで水が来なくても避難や生活継続が難しくなる可能性があります。
1階からどこへ逃げるのかも契約前に決められるか見る
「水が来たら2階へ逃げればいい」と考えても、賃貸物件によって条件が違います。
自分の部屋が1階でも、共用階段を使って上階へ避難できる建物もあれば、他人の部屋しかなく実質的に上へ逃げられない建物もあります。
ワンフロアの平屋型物件なら建物内に上階そのものがありません。
契約前に、
- 指定緊急避難場所はどこか
- 洪水時にも使える避難場所か
- 徒歩で安全に移動できるか
- 周辺道路が先に冠水しないか
- 建物内で上階へ避難できるか
を確認します。
避難所までの直線距離だけでなく、実際に歩く経路を見ておく方が現実的です。
家財の水災補償も確認する
賃貸住宅では、建物の火災保険は一般に所有者側が契約し、入居者は自分の家財について保険を契約します。
ここで確認したいのが水災補償です。
火災保険という名称でも、洪水や高潮などによる損害がどの範囲まで補償されるかは契約によって異なります。
1階物件を選び、ハザードマップ上でも水害リスクがあるなら、
「自分の家財は洪水・内水・高潮による浸水で補償されるか」
を契約内容で確認します。
不動産会社から入居時の保険を指定・案内される場合も、名称だけで判断せず水災補償の有無と支払条件を確認します。
保険に入れば浸水リスクがなくなるわけではありませんが、被災後の家財損害への備えは変わります。
1階を借りるか迷ったらこの順番で判断する
最初に物件住所をハザードマップへ入れます。
次に洪水・内水・高潮など、それぞれの想定浸水深を確認します。
その数字を持って現地へ行き、道路・敷地・玄関・1階床の高低差を見ます。
さらに、
過去の浸水履歴
↓
1階床まで水が達する可能性
↓
建物内または周辺の避難先
↓
家財の水災補償
まで確認します。
そのうえで考えると、1階を借りる判断はしやすくなります。
例えば、浸水想定が小さく、建物が道路より高く、過去の浸水も確認できず、避難経路も確保できるなら、1階だからという理由だけで候補から外す必要はありません。
一方、想定浸水深が1階床を明らかに上回りそうで、過去にも周辺で浸水があり、上階避難もできない物件なら、家賃が多少安くても別の物件と比較した方がよいでしょう。
契約前に不動産会社へ聞く質問
気になる物件なら、申し込み前に次のように聞きます。
「ハザードマップでは浸水想定がありますが、この建物や1階で過去に浸水したことはありますか」
「道路から1階床までの高さは分かりますか」
「地下や1階に電気・給水設備はありますか」
「水害時に建物内の上階へ避難できますか」
「重要事項説明で使う最新の水害ハザードマップを契約前に見せてもらえますか」
分からない項目があれば、「問題ありません」という一言だけで判断せず、自分でもハザードマップや現地を確認します。
1階物件で本当に知りたいのは「水害リスクがゼロか」ではありません。
大雨になったとき、どこまで水が来る可能性があり、自分の部屋・家財・避難にどの程度影響するのかです。
そこまで確認して許容できるなら1階を選ぶ、許容できないなら2階以上や別の地域へ変えるという判断ができます。
出典
国土交通省｜宅地建物取引業法施行規則の改正について
国土交通省｜水害ハザードマップ作成の手引き
国土地理院｜ハザードマップポータルサイト
国土交通省｜不動産情報ライブラリとは
国土交通省｜「不動産情報ライブラリ」コンテンツ・機能追加！～「災害履歴」（水害、土砂災害、地震災害）データを追加等しました～
一般社団法人日本損害保険協会｜火災保険